الرهن الرسمي

الرهن الرسمي
التعريف
تكلم علماء القانون على ما أسموه بالرهن التأميني وهو يعرف بأنه عقد يكسب به الدائن على عقار مخصص لوفاء دينه حقا عينيا , يكون له بمقتضاه أن يتقدم على الدائنين العاديين والدائنين التالين له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار في أي يد يكون .
ويظهر من التعريف خصائص الرهن التأميني : وهي كونه عقدا واردا على عقار يمنح صاحبه حق التقدم أو الأولوية على بقية الدائنين العاديين في استيفاء حقه من ثمن العقار عند بيعه .
ومن أهم خصائصه : أن يقع على عقار , أو حق عيني على عقار , وهو الأهم في الحياة العملية .
ولا بد لانعقاد هذا الرهن من تسجيله في صحيفة العقار المخصصة له في السجلات العقارية , فالتسجيل ركن فيه , ويتحمل الراهن نفقات العقد من كتابة ونفقات تسجيل إلا إذا اتفق مع المرتهن على غير ذلك .
والرهن التأميني حق لا يتجزأ , فكل جزء من أجزاء العقار المرهون ضامن لكل الدين , وكل جزء من الدين مضمون بالعقار المرهون .

أثر الرهن التأميني بالنسبة إلى الراهن :
التصرف بالمرهون : للراهن أن يتصرف في عقاره المرهون رهنا تأمينيا تصرفا محتملا للفسخ , كالبيع والإجارة والهبة والصدقة ونحو ذلك , إذا فعله الراهن قبل سقوط الدين لكن يكون تصرفه موقوفا نفاذه على رضا المرتهن أو قبوله , لأن الراهن لا يفقد ملكية العقار ولا حيازته ولا حقه في التصرف فيه , غير أن الملكية تنتقل مثقلة بالرهن إذا كان الرهن قد سجل في دائرة التسجيل العقاري قبل تسجيل التصرف .
فإذا أجاز المرتهن البيع يتحول حقه إلى الثمن , بخلاف بدل الإجارة .
إدارة المرهون : كما أن للراهن حق التصرف في العقار المرهون , فإن له أيضا لصاحبه حق إدارته , فله استعمال العقار المرهون بنفسه , واستغلاله بواسطة غيره , وله أن يحصل على غلته , حتى تاريخ نزع ملكيته جبرا عند عدم الوفاء بالدين , لأن الغلة تلحق بعد هذا التاريخ بالعقار , وتصبح من عناصر الوفاء بالدين .
ضمان سلامة المرهون حتى تاريخ الوفاء بالدين :
يضمن الراهن سلامة المرهون حتى تاريخ الوفاء بالدين , ولا يجوز له أن يقوم بأي عمل من شأنه ضياع ضمان الدائن أو إنقاصه بتخريب أو تعيب .
وللدائن أن يتخذ من الوسائل ما يحفظ حقه , كأن يطلب من المحكمة تعيين حارس على العقار أو منع الراهن أو غيره من تخريب المرهون ومن أي عمل من شأنه إنقاص قيمة الضمان .
وله أن يرجع على الراهن بجميع النفقات التي ينفقها من أجل حفظ العين , كمصروفات الحراسة , والتقاضي وإعادة العين إلى أصلها عند نشوء الضمان .
وإذا هلك العقار المرهون أو تعيب قضاء وقدرا , كان على الراهن إما الوفاء بالدين قبل حلول الأجل , أو تقديم ضمان جديد للمرتهن .
وكذلك إذا هلك المرهون أو تعيب بخطأ من الراهن , كان على الراهن إما وفاء الدين فورا , أو تقديم ضمان جديد لمدينه .
أما إذا طرأت أعمال تعرض المرهون للهلاك أو التعيب أو تجعله غير كاف للضمان , كالحفر قرب العقار , فللمرتهن الطلب من المحكمة وقف هذه الأعمال التي تمنع وقوع الضرر .
وفي حال هلاك العقار المرهون ينتقل الرهن التأميني إلى بدله , كالتعويض , أو مبلغ التأمين أو مقابل نزع الملكية للمنفعة العامة , من ثمن أنقاض أو عقار آخر , وللمرتهن استيفاء حقه من هذه الأموال طبقا لمرتبته بين الدائنين .

أثر الرهن بالنسبة إلى الدائن المرتهن : تنازل المرتهن عن حقه لغيره : للمرتهن رهنا تأمينيا أن يتنازل عن حقه في المرهون لآخر لأن له حقا عينيا فيه , ولكن بشرط موافقة المدين الراهن .
ويسجل حينئذ سند التنازل في دائرة التسجيل حفظا لحق المتنازل له .
استيفاء المرتهن حقه من المرهون عند الأجل :
للمرتهن بماله حق الأولوية أن يستوفي دينه من العقار المرهون عند حلول أجل الدين , طبقا لمرتبته بين الدائنين , مع مراعاة الإجراءات القانونية المقررة .
فإذا لم يف العقار بدينه , كان له الرجوع بباقي دينه على أموال المدين كدائن عادي .
وإذا وجدت زيادة ردت على الراهن .
3 شرط تملك المرهون :
هذا شرط باطل مناف لما تقرر في الحديث السابق : لا يغلق الرهن من صاحبه الذي رهنه له غنمه وعليه غرمه .
فإذا اشترط المرتهن في العقد تملك المرهون في مقابل دينه إن لم يؤده الراهن في الأجل المعين , أو إذا اشترط بيعه دون مراعاة الإجراءات القانونية , فالرهن صحيح والشرط باطل .

أثر الرهن التأميني بالنسبة إلى غير العاقدين :
حق التقدم : يترتب على الرهن التأميني كالرهن الحيازي حق الدائن المرتهن بالأولوية أو التقدم أو الامتياز على بقية الدائنين العاديين في اقتضاء دينه , طبقا لمرتبة قيده في دائرة التسجيل .
وأما الدائنون الشخصيون العاديون فلا امتياز لأحدهم في التقدم على سواه , بل توزع عليهم أموال المدين بنسبة ديونهم .
ويستوفي الدائن المرتهن حقه من ثمن العقار المرهون أو من المال الذي حل محله , كمقابل ضمان الهلاك أو التأمين بنفس المرتبة , وذلك بعد حسم ما أنفق على الإجراءات .
ويعتبر ثمن العقار هو الضامن لسداد الدين , وإذا دفع تعويض عن العقار المرهون , فإن ذلك التعويض يحل محله في الضمان للدائن الواحد أو أكثر .
وتحدد مرتبة كل دائن بالرقم التتابعي للتسجيل في صحيفة العقار في السجل العقاري , فإذا تعدد الدائنون المرتهنون ضد مدين واحد وتقدموا في وقت واحد لتسجيل رهونهم سجلوا برقم واحد وكانوا في مرتبة واحدة .
أما إذا لم يسجلوا رهونهم في وقت واحد , فيكون للدائن السابق في التسجيل حق الرجحان على من يليه في المرتبة أو الدرجة .
ويجوز للدائن المرتهن أن يتنازل عن مرتبته لدائن آخر له رهن على ذات العقار , على أن هذا التنازل مقيد بمقدار دين المتنازل فحسب , ويجوز الاحتجاج ضد الدائن الآخر المتنازل له بجميع الدفوع , وبكل ما كان يجوز الاحتجاج به ضد المتنازل الذي هو الدائن .
ومرتبة الرهن التأميني تعتبر من تاريخ التسجيل في دائرة التسجيل .
ويظل الرهن التأميني محتفظا بمرتبته حتى يقيد بدائرة التسجيل ما يدل على انقضائه بأي وسيلة من وسائل الانقضاء والمنصوص عليها في القانون .
حق التتبع :

يثبت للدائن المرتهن أيضا بالنسبة للغير ما يسمى بحق التتبع , أي تتبع العقار المرهون في يد أي حائز له , لاستيفاء دينه عند حلول أجل الوفاء به طبقا لمرتبته , فهو من الآثار المهمة لعقد الرهن التأميني .
وهذا الحق كحق التقدم يثبت لصاحب الحق العيني , فله أن يتتبع الشيء المتعلق به حقه في أي يد انتقل إليها , أي إن حق التتبع ينتقل بانتقال العين مهما كان سبب انتقالها من يد إلي يد , لأن للراهن حق بيع عقاره المرهون والتصرف فيه على أن يبقى مثقلا بالرهن .
ومن مقتضيات هذا الحق : أن للدائن المرتهن أن يستوفي دينه منه عند حلول الأجل وعدم سداده , واستيفاء الدين يتم باتخاذ إجراءات نزع ملكيه العقار المرهون , والتي تبدأ بإنذار كل من المدين الراهن وحائز العقار ( الذي انتقلت إليه ملكية المرهون بعد الرهن أو ثبت له أي حق عيني فيه ) بالسداد , وإلا اتبعت الإجراءات المنصوص عليها في قانون الإجراءات أمام المحاكم المدنية وفي القوانين الخاصة

الرهن عند الجمهور يتعلق بجملة الحق المرهون فيه وببعضه , فإذا رهن العقار في عدد ما , فأدي الراهن منه بعضه , فإن الرهن بأسره يبقى بيد المرتهن حتى يستوفي كامل حقه لأن الرهن محبوس بحق , فوجب أن يكون محبوسا بكل جزء منه , كحبس التركة على الورثة حتى يؤدوا ديون الميت .
ويلاحظ أن الرهن التأميني يرتب للدائن حقا عينيا على المال المرهون دون أن تنتقل حيازة هذا المال إلى يد الدائن بل تبقى حيازته في يد المدين الراهن , وهو لا يرد إلا على العقار . فالعقار وحده دون المنقول هو الذي يمكن رهنه رهنا رسميا وذلك فيما عدا بعض الاستثناءات الواردة في القانون على سبيل الحصر رهن السفن البحرية ( الرهن البحري ) , ورهن الطائرات ( الرهن الجوي ) , ورهن المحل التجاري ( الرهن التجاري ) .

وقد منع بعض الفقهاء المعاصرين الرهن التأميني الذي جاء به القانون المعاصر لأنه لا يشترط فيه القبض الذي نطقت به الآية الكريمة , ولكن أقره فقهاء آخرون إذ أن القبض في رأي بعض الأئمة لا يعد ركنا من أركان العقد , ويرى هؤلاء أن قيد الرهن بالسجل يجعله في حكم القبض .

وتجدر الإشارة إلى أنه لا يجوز اقتضاء الدين من غير العقار المرهون , وليس له أن يدفع بضرورة الرجوع على المدين قبل التنفيذ على عقاره , وهو ما يسمى في القوانين الحديثة بالدفع بتجريد المدين , لأن العبرة بالعين محل الضمان ومحل الوفاء أيضا .
ويجوز أن يستوفي الدائن المرتهن حقه من ثمن العقار المرهون أو من المال الذي حل محله , كمقابل ضمان الهلاك أو التأمين بنفس المرتبة , وذلك بعد حسم ما أنفق على الإجراءات .
ويعتبر ثمن العقار هو الضامن لسداد الدين , وإذا دفع تعويض عن العقار المرهون , فإن ذلك التعويض يحل محله في الضمان للدائن الواحد أو أكثر عملا بالقاعدة الشرعية : ( إذا بطل الأصل يصار إلى البدل