fouzia عضـو فعـــال
عدد الرسائل : 72 العمر : 36 البلد : الجزائر تاريخ التسجيل : 12/11/2009
| موضوع: الرهن الرسمي الثلاثاء ديسمبر 01, 2009 9:56 pm | |
| الرهن الرسمي التعريف تكلم علماء القانون على ما أسموه بالرهن التأميني وهو يعرف بأنه عقد يكسب به الدائن على عقار مخصص لوفاء دينه حقا عينيا , يكون له بمقتضاه أن يتقدم على الدائنين العاديين والدائنين التالين له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار في أي يد يكون . ويظهر من التعريف خصائص الرهن التأميني : وهي كونه عقدا واردا على عقار يمنح صاحبه حق التقدم أو الأولوية على بقية الدائنين العاديين في استيفاء حقه من ثمن العقار عند بيعه . ومن أهم خصائصه : أن يقع على عقار , أو حق عيني على عقار , وهو الأهم في الحياة العملية . ولا بد لانعقاد هذا الرهن من تسجيله في صحيفة العقار المخصصة له في السجلات العقارية , فالتسجيل ركن فيه , ويتحمل الراهن نفقات العقد من كتابة ونفقات تسجيل إلا إذا اتفق مع المرتهن على غير ذلك . والرهن التأميني حق لا يتجزأ , فكل جزء من أجزاء العقار المرهون ضامن لكل الدين , وكل جزء من الدين مضمون بالعقار المرهون .
أثر الرهن التأميني بالنسبة إلى الراهن : التصرف بالمرهون : للراهن أن يتصرف في عقاره المرهون رهنا تأمينيا تصرفا محتملا للفسخ , كالبيع والإجارة والهبة والصدقة ونحو ذلك , إذا فعله الراهن قبل سقوط الدين لكن يكون تصرفه موقوفا نفاذه على رضا المرتهن أو قبوله , لأن الراهن لا يفقد ملكية العقار ولا حيازته ولا حقه في التصرف فيه , غير أن الملكية تنتقل مثقلة بالرهن إذا كان الرهن قد سجل في دائرة التسجيل العقاري قبل تسجيل التصرف . فإذا أجاز المرتهن البيع يتحول حقه إلى الثمن , بخلاف بدل الإجارة . إدارة المرهون : كما أن للراهن حق التصرف في العقار المرهون , فإن له أيضا لصاحبه حق إدارته , فله استعمال العقار المرهون بنفسه , واستغلاله بواسطة غيره , وله أن يحصل على غلته , حتى تاريخ نزع ملكيته جبرا عند عدم الوفاء بالدين , لأن الغلة تلحق بعد هذا التاريخ بالعقار , وتصبح من عناصر الوفاء بالدين . ضمان سلامة المرهون حتى تاريخ الوفاء بالدين : يضمن الراهن سلامة المرهون حتى تاريخ الوفاء بالدين , ولا يجوز له أن يقوم بأي عمل من شأنه ضياع ضمان الدائن أو إنقاصه بتخريب أو تعيب . وللدائن أن يتخذ من الوسائل ما يحفظ حقه , كأن يطلب من المحكمة تعيين حارس على العقار أو منع الراهن أو غيره من تخريب المرهون ومن أي عمل من شأنه إنقاص قيمة الضمان . وله أن يرجع على الراهن بجميع النفقات التي ينفقها من أجل حفظ العين , كمصروفات الحراسة , والتقاضي وإعادة العين إلى أصلها عند نشوء الضمان . وإذا هلك العقار المرهون أو تعيب قضاء وقدرا , كان على الراهن إما الوفاء بالدين قبل حلول الأجل , أو تقديم ضمان جديد للمرتهن . وكذلك إذا هلك المرهون أو تعيب بخطأ من الراهن , كان على الراهن إما وفاء الدين فورا , أو تقديم ضمان جديد لمدينه . أما إذا طرأت أعمال تعرض المرهون للهلاك أو التعيب أو تجعله غير كاف للضمان , كالحفر قرب العقار , فللمرتهن الطلب من المحكمة وقف هذه الأعمال التي تمنع وقوع الضرر . وفي حال هلاك العقار المرهون ينتقل الرهن التأميني إلى بدله , كالتعويض , أو مبلغ التأمين أو مقابل نزع الملكية للمنفعة العامة , من ثمن أنقاض أو عقار آخر , وللمرتهن استيفاء حقه من هذه الأموال طبقا لمرتبته بين الدائنين .
أثر الرهن بالنسبة إلى الدائن المرتهن : تنازل المرتهن عن حقه لغيره : للمرتهن رهنا تأمينيا أن يتنازل عن حقه في المرهون لآخر لأن له حقا عينيا فيه , ولكن بشرط موافقة المدين الراهن . ويسجل حينئذ سند التنازل في دائرة التسجيل حفظا لحق المتنازل له . استيفاء المرتهن حقه من المرهون عند الأجل : للمرتهن بماله حق الأولوية أن يستوفي دينه من العقار المرهون عند حلول أجل الدين , طبقا لمرتبته بين الدائنين , مع مراعاة الإجراءات القانونية المقررة . فإذا لم يف العقار بدينه , كان له الرجوع بباقي دينه على أموال المدين كدائن عادي . وإذا وجدت زيادة ردت على الراهن . 3 شرط تملك المرهون : هذا شرط باطل مناف لما تقرر في الحديث السابق : لا يغلق الرهن من صاحبه الذي رهنه له غنمه وعليه غرمه . فإذا اشترط المرتهن في العقد تملك المرهون في مقابل دينه إن لم يؤده الراهن في الأجل المعين , أو إذا اشترط بيعه دون مراعاة الإجراءات القانونية , فالرهن صحيح والشرط باطل .
أثر الرهن التأميني بالنسبة إلى غير العاقدين : حق التقدم : يترتب على الرهن التأميني كالرهن الحيازي حق الدائن المرتهن بالأولوية أو التقدم أو الامتياز على بقية الدائنين العاديين في اقتضاء دينه , طبقا لمرتبة قيده في دائرة التسجيل . وأما الدائنون الشخصيون العاديون فلا امتياز لأحدهم في التقدم على سواه , بل توزع عليهم أموال المدين بنسبة ديونهم . ويستوفي الدائن المرتهن حقه من ثمن العقار المرهون أو من المال الذي حل محله , كمقابل ضمان الهلاك أو التأمين بنفس المرتبة , وذلك بعد حسم ما أنفق على الإجراءات . ويعتبر ثمن العقار هو الضامن لسداد الدين , وإذا دفع تعويض عن العقار المرهون , فإن ذلك التعويض يحل محله في الضمان للدائن الواحد أو أكثر . وتحدد مرتبة كل دائن بالرقم التتابعي للتسجيل في صحيفة العقار في السجل العقاري , فإذا تعدد الدائنون المرتهنون ضد مدين واحد وتقدموا في وقت واحد لتسجيل رهونهم سجلوا برقم واحد وكانوا في مرتبة واحدة . أما إذا لم يسجلوا رهونهم في وقت واحد , فيكون للدائن السابق في التسجيل حق الرجحان على من يليه في المرتبة أو الدرجة . ويجوز للدائن المرتهن أن يتنازل عن مرتبته لدائن آخر له رهن على ذات العقار , على أن هذا التنازل مقيد بمقدار دين المتنازل فحسب , ويجوز الاحتجاج ضد الدائن الآخر المتنازل له بجميع الدفوع , وبكل ما كان يجوز الاحتجاج به ضد المتنازل الذي هو الدائن . ومرتبة الرهن التأميني تعتبر من تاريخ التسجيل في دائرة التسجيل . ويظل الرهن التأميني محتفظا بمرتبته حتى يقيد بدائرة التسجيل ما يدل على انقضائه بأي وسيلة من وسائل الانقضاء والمنصوص عليها في القانون . حق التتبع :
يثبت للدائن المرتهن أيضا بالنسبة للغير ما يسمى بحق التتبع , أي تتبع العقار المرهون في يد أي حائز له , لاستيفاء دينه عند حلول أجل الوفاء به طبقا لمرتبته , فهو من الآثار المهمة لعقد الرهن التأميني . وهذا الحق كحق التقدم يثبت لصاحب الحق العيني , فله أن يتتبع الشيء المتعلق به حقه في أي يد انتقل إليها , أي إن حق التتبع ينتقل بانتقال العين مهما كان سبب انتقالها من يد إلي يد , لأن للراهن حق بيع عقاره المرهون والتصرف فيه على أن يبقى مثقلا بالرهن . ومن مقتضيات هذا الحق : أن للدائن المرتهن أن يستوفي دينه منه عند حلول الأجل وعدم سداده , واستيفاء الدين يتم باتخاذ إجراءات نزع ملكيه العقار المرهون , والتي تبدأ بإنذار كل من المدين الراهن وحائز العقار ( الذي انتقلت إليه ملكية المرهون بعد الرهن أو ثبت له أي حق عيني فيه ) بالسداد , وإلا اتبعت الإجراءات المنصوص عليها في قانون الإجراءات أمام المحاكم المدنية وفي القوانين الخاصة
الرهن عند الجمهور يتعلق بجملة الحق المرهون فيه وببعضه , فإذا رهن العقار في عدد ما , فأدي الراهن منه بعضه , فإن الرهن بأسره يبقى بيد المرتهن حتى يستوفي كامل حقه لأن الرهن محبوس بحق , فوجب أن يكون محبوسا بكل جزء منه , كحبس التركة على الورثة حتى يؤدوا ديون الميت . ويلاحظ أن الرهن التأميني يرتب للدائن حقا عينيا على المال المرهون دون أن تنتقل حيازة هذا المال إلى يد الدائن بل تبقى حيازته في يد المدين الراهن , وهو لا يرد إلا على العقار . فالعقار وحده دون المنقول هو الذي يمكن رهنه رهنا رسميا وذلك فيما عدا بعض الاستثناءات الواردة في القانون على سبيل الحصر رهن السفن البحرية ( الرهن البحري ) , ورهن الطائرات ( الرهن الجوي ) , ورهن المحل التجاري ( الرهن التجاري ) .
وقد منع بعض الفقهاء المعاصرين الرهن التأميني الذي جاء به القانون المعاصر لأنه لا يشترط فيه القبض الذي نطقت به الآية الكريمة , ولكن أقره فقهاء آخرون إذ أن القبض في رأي بعض الأئمة لا يعد ركنا من أركان العقد , ويرى هؤلاء أن قيد الرهن بالسجل يجعله في حكم القبض .
وتجدر الإشارة إلى أنه لا يجوز اقتضاء الدين من غير العقار المرهون , وليس له أن يدفع بضرورة الرجوع على المدين قبل التنفيذ على عقاره , وهو ما يسمى في القوانين الحديثة بالدفع بتجريد المدين , لأن العبرة بالعين محل الضمان ومحل الوفاء أيضا . ويجوز أن يستوفي الدائن المرتهن حقه من ثمن العقار المرهون أو من المال الذي حل محله , كمقابل ضمان الهلاك أو التأمين بنفس المرتبة , وذلك بعد حسم ما أنفق على الإجراءات . ويعتبر ثمن العقار هو الضامن لسداد الدين , وإذا دفع تعويض عن العقار المرهون , فإن ذلك التعويض يحل محله في الضمان للدائن الواحد أو أكثر عملا بالقاعدة الشرعية : ( إذا بطل الأصل يصار إلى البدل اتمنى ان يفيدكم |
|
القانوني المـديـر العـــام
أوسمــة العضــو : عدد الرسائل : 1506 العمر : 35 الموقع : https://droit.alafdal.net البلد : الجزائر تاريخ التسجيل : 18/12/2008
| موضوع: رد: الرهن الرسمي الثلاثاء ديسمبر 01, 2009 10:09 pm | |
| ألف شكر لك أختي في إنتظار مواضعك الجديدة واصلي |
|
fouzia عضـو فعـــال
عدد الرسائل : 72 العمر : 36 البلد : الجزائر تاريخ التسجيل : 12/11/2009
| موضوع: رد: الرهن الرسمي الثلاثاء ديسمبر 01, 2009 11:20 pm | |
| |
|
ميمي عضـو برونــزى
أوسمــة العضــو : عدد الرسائل : 291 العمر : 35 البلد : الجزائر تاريخ التسجيل : 19/10/2009
| موضوع: رد: الرهن الرسمي الأربعاء ديسمبر 02, 2009 12:54 am | |
| السلام عليكم ألف شكر لك أختي على الموضوع القيم سلمت يداك و بارك الله فيك
|
|